Slik jobber megleren for deg

Du har bestemt deg. Boligen skal selges. Du har bodd her lenge nok, og det er på tide å komme videre. Hva nå? Du starter antakelig med å sondere terrenget etter en megler. Men hvordan finne den rette? Og hva skjer når valget er tatt?

I denne bloggen skal vi prøve å forberede deg litt på hva som skjer fra du velger megler til boligen er solgt. Hva du bør vite, hva som er ditt ansvar og hva du ikke behøver å bekymre deg om.

Velge megler

Hvis du ikke allerede kjenner en eiendomsmegler som du vil bruke, er det vår klare anbefaling at du snakker med to til tre meglerfirmaer før du bestemmer deg.

Folk er forskjellige, og det er meglere også. Du kommer til å ha mye med megleren å gjøre i ukene frem mot visning og salg, og derfor er det viktig at du velger en du har tillit til, en som kjenner lokalområdet ditt godt, en som lytter og gir gode råd.

Det første møte

Ditt første møte med megleren skjer som oftest hjemme hos deg. Megleren kommer på befaring for å se på boligen og gi en verdivurdering. Verdivurderingen vil normalt være det som senere heter prisantydning når det kommer til annonsering og visning av boligen. Megleren vil også fortelle om hvordan hun eller han jobber, vise deg eksempler på prospekter for lignende boliger og redegjøre for prosessen frem mot annonsering, visning og salg. Du vil senere få en prisoversikt på alt fra meglerhonorarer, fotografering og boligstyling, til markedsføring av boligen din.

Verdivurderingen

Velger du å snakke med tre meglere kan du fort ende opp med å få tre litt ulike vurderinger av hva boligen din er verdt. Dette kan oppleves både forvirrende og frustrerende, men husk at uansett hva megleren mener, så er det markedet som bestemmer prisen.

Derfor skal du høre godt etter når megleren begrunner sin verdivurdering. Er det forhold rundt boligen som den ene megleren har fått med seg, men som de to andre har oversett? Hvordan oppfølging av oppdraget og markedsføring av boligen tilbyr megleren? Hva slags rykte har megleren eller meglerkontoret? Hør godt etter, og kjenn på magefølelsen Tenk deg om en dag eller tre, og så kan du velge.

Det andre møte

Du har valgt megler. Nå kommer formalitetene, nemlig papirarbeidet. Dere skal skrive kontrakt. Og dere skal bli enige om en plan for hva som skal skje videre frem til visning. Kontrakten innebærer at du gir megler fullmakt til å selge boligen din og til å innhente alle nødvendige opplysninger om boligen fra kommunen, Statens kartverk, forretningsfører og mer.

Kontrakten

Selve kontrakten er enkel. Det er stort sett den samme standardkontrakten som alle meglere bruker. Det eneste som ikke er helt standard er meglerens provisjon, altså meglerens honorar for å selge boligen. Provisjonen kan variere, og den kan også forhandles. Normalt ligger provisjonen et sted mellom 1,5 og 3 prosent av salgssummen. Megler er også forpliktet til å gi deg et tilbud på timepris. Det betyr at du betaler for den tiden megleren faktisk bruker på oppdraget, fra første møte til siste visning og budrunde er gjennomført. Det er ditt valg om du vil gå for provisjon eller timepris. Vær imidlertid oppmerksom på at det ofte kan være umulig å forutse hvor mange timer som går med, mens en fast provisjonsats er enkel å forholde seg til. Derfor er det også svært få boligselgere som velger timeprisavtale.

Andre kostnader

Vær oppmerksom på at det som regel kommer noen tilleggskostnader utover meglerhonoraret. Det kan være oppstartsgebyr, oppgjørshonorar, tilretteleggingsgebyr eller administrasjonsgebyr for å nevne noen eksempler.

Du vil også få spørsmål om du ønsker å tegne en såkalt eierskifteforsikring. Vårt råd til alle, både kjøpere og selgere av eiendom, er å tegne en slik forsikring. Den kan spare deg for mange ubehageligheter i fem år fremover, som er den tiden kjøperen har til å klage på eventuelle mangler ved boligen.

Takst eller boligsalgsrapport

Før i tiden var det takstmannen som satte prisen på eiendommer, såkalt verditakst. I dag forholder vi oss ofte til en prisantydning, og denne er det megleren, i samarbeid med deg som setter. Det betyr ikke at takstmannen er borte. For å gi mulige kjøpere et riktigst mulig bilde av eiendommen må fagfolk inn i bildet. Det betyr at en bygningskyndig person foretar en befaring i boligen og gir en nøytral vurdering av boligens tekniske tilstand. Dette oppsummeres i en tilstandsrapport eller boligsalgsrapport som skal vedlegges salgsoppgaven.

I tillegg vil du bli bedt om å fylle ut en egenerklæring om din kjennskap til boligen, om arbeider du har fått utført, og om eventuelle feil eller mangler du kjenner til.

Markedsføring

Kostnader til å markedsføre boligen kommer du heller ikke utenom. De fleste meglere vil tilby ulike markedsføringspakker hvor de dyreste og mest omfattende kan koste flere titusener. Vårt råd er at du tenker deg godt om før du bestemmer deg. Det er ikke sikkert at du trenger den aller dyreste pakken hvis du skal selge en attraktiv bolig i et attraktivt strøk. Men markedsføring må til. Du klarer deg ikke uten.

Fotografering og boligstyling

En viktig del av markedsføringen er bildene av boligen. Megler har som regel fotografer som de kan anbefale deg. Det samme gjelder stylister, altså folk som kommer hjem og hjelper deg med å få boligen til å se så lekker ut som bare mulig før fotografering.

Hvis du ikke er utrolig god til å fotografere boliger selv, bør du ha en boligfotograf. Fotograferingen tar mellom tre timer og en full dag, avhengig av størrelsen på boligen. Og prisen? Et sted mellom fem og ti tusen kroner.

Når det gjelder styling, må du vurdere om du trenger «full pakke» som kan bety at tusenlappene flyr fort (og at du ikke kjenner igjen din egen bolig etterpå), eller om du faktisk kan gjøre jobben selv. Det er mye god inspirasjon å hente både i boligannonsene på finn.no, sosiale medier og i ulike interiørmagasiner. Du kan også kjøpe en time eller to med en stylist som kommer hjem til deg og gir gode råd om hva du bør gjøre i de ulike rommene. Megleren din vil også gi deg gode råd om hva du bør gjøre før fotografering og visning for å gjøre boligen mest mulig attraktiv for potensielle kjøpere. Uansett hva du velger så må du forberede deg på å rydde bort mye, kanskje noen møbler og kanskje alt av personlige bilder.

Det tredje møtet

Nå skal megler ha fått bildene fra fotografen og vil derfor presentere et utkast til prospekt eller salgsoppgave. Som regel (og fremdeles) er salgsoppgaven en lekker trykksak, men det blir mer og mer vanlig å gjøre den digital, slik at den er tilgjengelig på nett for alle som fatter interesse for boligen din. Det er viktig at du vurderer både bilder og tekst i salgsoppgaven, for selv om megleren er den profesjonelle parten, har du rett til å si din mening.

Når salgsoppgaven er ferdig, er det ikke lenge til visning.

Visningen

Når visningsdagen kommer, er det ditt ansvar å sørge for at boligen presenterer seg fra sin beste side, enten ved din egen innsats eller med hjelp fra en boligstylist. Når visningen begynner, må du ut av huset med mindre du har avtalt med megler at du skal være tilstede eller skal håndtere visningen selv. Du er kanskje en god selger og kjenner boligen din godt, men visningen er meglerens arena, og han eller hun vet hva det handler om og vet best hvordan den bør foregå. Håndterer du ikke visningen selv, så vil du når visningen er over, få en rapport fra megleren om hvordan det gikk, hvor mange som kom, hvor mange som skrev seg på liste og liknende.

Så er det tid for budrunde.

Budrunden

Dette er sannhetens øyeblikk. Er det noen som vil kjøpe boligen din? Er det én eller flere? Blir det budkrig? Igjen er det megleren som har styringen og kontrollen. Det eneste du skal gjøre under budrunden er å være tilgjengelig med fulladet telefon. Hele tiden. Og hvis du ikke har vært med på noe sånt før: det kan bli ulidelig spennende. Du kommer til å svette og bite negler. Du kommer til å bli stresset og lettet om hverandre.

Men det er også nå du virkelig skal lene deg på megleren. Megleren har vært igjennom dette mange ganger før. Megleren vet hvordan kjøpere prøver seg og kan alle knepene i boka. Hun eller han gjenkjenner taktikker og handlingsmønstre. Hvis megleren råder deg til å ha is i magen, så er det fordi hun eller han mener budene bør – og kan – bli høyere. Hvis du blir rådettil å akseptere et bud, så er det fordi megler mener det er en god og riktig pris.

Det er du som bestemmer, men megleren vet best. Det er megleren som kjenner markedet. Du gjør klokt i å lytte.

Siste møte – kontraktsmøte

Boligsalget starter med en kontrakt med megler og avsluttes med en kontrakt med den som har kjøpt boligen din. Kontraktsmøtet skjer som oftest på meglerens kontor og er en formell, men samtidig hyggelig affære. Her treffer du, den fornøyde selgeren, en forhåpentligvis like fornøyd kjøper. Når kontrakten er signert, er megleren i prinsippet ferdig med oppdraget, og det er ikke sikkert dere treffes igjen. Men én viktig del gjenstår fremdeles.

Oppgjøret

Et boligsalg involverer mange penger, mer enn de fleste av oss liker å tenke på. Det er lett å si «ti millioner», men det er vanskelig å forestille seg hvor mye penger det egentlig er snakk om. Og de bør i hvert fall ikke komme på avveie.

Det er megleren som har ansvaret for at pengene håndteres på en ordentlig måte, og de fleste har en egen oppgjørsavdeling som er proffe på akkurat det.

Før du overlater boligen til den nye eieren skal kjøper eller kjøpers bank overføre kjøpesummen til meglers konto. Når du får beskjed fra megler om at alt er på plass, kan du gi fra deg nøklene og overlevere boligen. Deretter tar det noen dager før Statens kartverk har registrert ny eier, og først når det er i orden, kan meglerens oppgjørsavdeling utbetale pengene til deg, fratrukket honorar og andre påløpte kostnader.

Før var det ganske vanlig at megler var til stede i boligen ved overtakelse. Nå skjer det gjerne ved at kjøper og selger i fellesskap fyller ut et elektronisk skjema hvor man krysser ut et antall obligatoriske sjekkpunkter.

Dermed er boligen solgt, og forhåpentligvis er både selger og kjøper fornøyde.

Oppsummering

Hva er meglerens ansvar?
Det korte svaret er «det aller meste». Megler skal styre hele prosessen fra A til Å. Det innebærer blant annet:

• fastsette prisantydning
• formidle takstmann for tilstandsrapport
• skaffe fotograf
• skaffe stylist
• utarbeide salgsoppgave, annonser og annen markedsføring
• gjennomføre visning
• gjennomføre budrunde

I tillegg skal megler guide deg gjennom hele prosessen, gi råd, være tilgjengelig og svare på alt du lurer på underveis.

Hva er ditt ansvar?
Svaret er egentlig «svært lite». Boligsalg er et fag, og de fleste finner det behagelig å overlate jobben til en megler. Det som forventes av deg er:

• at du er ærlig om boligen hele tiden, overfor megler, takstmann og i din egenerklæring
• at du rydder og vasker slik at boligen presenterer seg best mulig til fotografering og visning

Hvis du er ordentlig på dette og ellers lar megleren gjøre jobben sin, bør boligsalget gå både enkelt og smertefritt