Hvem har vedlikeholdsansvaret i sameier og borettslag – og hva kan styret pålegge eier å utføre?
I sameier og borettslag skiller man mellom vedlikehold inne i bruksenheten og vedlikehold av fellesarealer og byggets ytre, og dette avgjør i stor grad hvem som skal betale. Hovedregelen er at eier har ansvaret for egen bolig, mens fellesskapet har ansvar for det utvendige og for fellesarealer ute og inne.
Vedtektene kan fastsette andre regler
Vedtektene kan flytte eller presisere ansvar, og bør derfor alltid sjekkes først. Dette følger av borettslagsloven §§ 5-12 og 5-17 og eierseksjonsloven §§ 32 og 33.
Hvis vedtektene ikke gir svar, faller man tilbake på reglene i borettslagsloven og eierseksjonsloven. Pliktene etter lovene er i praksis svært like, og det er derfor ikke alltid nødvendig å skille skarpt mellom lovene i en kort fremstilling som dette. For gamle boligaksjeselskap vil det som utgangspunkt være vedtektene, og alternativt borettslagsloven, som fordeler vedlikeholdsansvaret. Alle slike typer for felles eierskap av flerboligbygg kaller vi ofte for «boligselskap».
Hvor går grensen til boligen i praksis?
Den fysiske grensen mellom den enkelte enhet og fellesaeralene fremgår av seksjonsbegjæringen for eierseksjonssameier og av bygge- og finansieringsplanen for borettslagene. Normalt går skillet i vegger og etasjeskiller. For installasjoner som går inn i en leilighet, for eksempel vann og kloakk, går grensen der man kobler seg på fellesnettet: eier vedlikeholder frem til fellesnettet, deretter ligger ansvaret hos fellesskapet. Dette følger av eierseksjonsloven § 32 og borettslagsloven § 5-17.
Sameiets/ borettslagets plikt – «alt som ikke er ditt»
Boligselskapets vedlikeholdsplikt omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte eiers vedlikeholdsplikt, jf. eierseksjonsloven § 33 og borettslagsloven § 5-17. Bestemmelsene er ment å sikre at det ikke er noen del av bygningsmassen som blir stående uten en som er ansvarlig for vedlikeholdet. Styret skal sørge for at bygning og fellesarealer ute og inne holdes forsvarlig ved like, slik at skader forebygges. Boligselskapets plikt omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, og ved behov må den enkelte eier gi adgang til egen bolig for felles vedlikehold og kontroll.
Eksempel: lekkasje fra badet over – hvem har ansvar for hva?
En eier kan et stykke på vei velge å la sin egen bruksenhet forfalle, men man plikter samtidig å holde boligen i forsvarlig stand slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre. Dersom andre seksjoner eller fellesareal skades som følge av manglende vedlikehold hos en eier, kan denne eieren bli holdt ansvarlig. Det er egne regler om dette i eierseksjonsloven § 34 og borettslagsloven § 5-18. For bad/våtrom trekker loven blant annet frem membran og sluk som typiske vedlikeholdspunkter, og fastslår at eier skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås, samt rense sluk og holde avløp åpent frem til fellesledningen.
Hvis lekkasjen fra badet skyldes manglende vedlikehold hos eier «oppe», er utgangspunktet at den eieren kan være juridisk ansvarlig – og dermed bli økonomisk ansvarlig – for skade hos andre.
I praksis vil den uheldige eieren «oppe» ofte kunne benytte fellesskapets bygningsforsikring for å få utbedret skader på fellesarealer (som etasjeskiller mv) og leiligheter «under», mot selv å betale egenandelen. Utbedring av det utette baderom «oppe» må eieren selv ta kostnaden ved.
Eksempel: vinduer – vedlikehold vs. utskiftning
Hovedregelen for vinduer er at den enkelte eier har ansvar for å vedlikeholde vinduer (typisk justere, rense og reparere), mens boligselskapet som utgangspunkt har ansvaret når en full utskiftning er nødvendig.
Grensen mellom vedlikehold og utskiftning er ikke alltid intuitiv. Av lovens forarbeider kan man lese at det ofte regnes som vedlikehold dersom en vindusrute (glasset) kan byttes ut med en tilsvarende rute, eller dersom vinduet ellers lar seg reparere. Da ligger ansvaret hos den enkelte eier. Hvis tilstanden derimot tilsier at vinduet i realiteten må byttes, vil dette typisk falle på boligselskapet. Ved vurderingen av om det i realiteten er tale om en reparasjon (vedlikehold) eller en utskiftning (fellesskapets ansvar), er det relevant å se hen til om det teknisk eller økonomisk fremstår som uforsvarlig å reparere.
Dette får praktisk betydning ved knust eller punktert rute. Normalt vil det være eierens ansvar dersom ruten kan erstattes med et «vanlig» ruteskift. Grensesnittet kan bli særlig krevende når arbeidet ikke kan utføres fra leiligheten (for eksempel fordi det krever lift eller stillas). Da får vedtekter og praksis i boligselskapet ofte stor betydning, og løsningene blir i mange tilfeller mer «kollektive» i gjennomføringen, for eksempel gjennom felles bestilling og koordinering også av vedlikeholdstiltak.
Grensesnittet avgjør ikke alltid kostnadsansvaret
Selv om det formelle vedlikeholdsansvaret ligger hos den enkelte eieren, er det ikke gitt at den økonomiske belastningen ender der. Dersom skaden skyldes forhold som boligselskapet har ansvar for (for eksempel mangelfullt vedlikehold av fellesarealer), kan det oppstå erstatningsspørsmål. Det samme kan gjelde for «naboen nede» slik det er beskrevet i eksempelet med lekkasje fra utett baderom.
I eierseksjonssameier varierer ofte ansvarsfordelingen for vinduer mer enn i borettslag, og vedtektene kan eventuelt oppdateres med en klargjøring av hvem som har ansvar for hva.
Hva kan styret gjøre dersom en eier ikke vedlikeholder?
Styret kan ved vesentlig mislighold av vedlikeholdsplikten på nærmere vilkår gi et pålegg om salg av den enkelte enheten, det vil si kreve seksjonen eller andelen tvangssolgt, jf. eierseksjonsloven § 38 og borettslagsloven § 5-22. En advarsel om at dette kan bli konsekvensen vil normalt fungere som et insentiv for eier til å oppfylle pliktene sine.
I tillegg kan styret kreve fravikelse (utkastelse) av bruksenheten på nærmere vilkår hvis eierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller hvis eierens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for de øvrige brukerne, jf. eiersekssjonsloven § 39 og borettslagsloven § 5-23. Fravikelse er reservert for de mest alvorlige tilfellene.
Har ditt styre utfordringer med saker knyttet til vedlikeholdsansvar, grensesnitt eller kostnadsfordeling? Ta kontakt med forvalter hos forretningsfører eller med advokatene hos Ræder Bing for råd, veiledning og eventuell videre juridisk bistand.
