Kan styret ignorere ulovlige årsmøtevedtak?

Øverste myndighet i boligselskapet

Boligselskap er fellesbetegnelsen for borettslag, boligsameier (eierseksjonssameier) og boligaksjeselskap. Felles for disse er at det er det vi kan kalle eiermøtet som er den øverste myndighet i det enkelte boligselskapet.

For eierseksjonssameiene er det årsmøtet som er betegnelsen på dette fora, og for borettslag og boligaksjeselskap er det generalforsamlingen som er øverste ledd i hierarkiet.

Det er dette møtet som kan velge, og avsette, styret – og det er dette møtet som kan fatte beslutninger som ligger utenfor styret myndighet.

Årsmøtet og generalforsamlingen kan overprøve styrebeslutninger

Styret i borettslag og eierseksjonssameier har som utgangspunkt relativt vide fullmakter, og styret kan – noe forenklet – fatte beslutninger i alle saker som krever ordinært flertall på årsmøtet eller generalforsamlingen. Dette følger blant annet av borettslagsloven §§ 8-8 og 8-9 og av eierseksjonsloven §§ 57 og 58, med videre henvisninger i begge lover til unntak og begrensninger fra den hovedregelen.

Generalforsamlingen eller årsmøtet kan likevel ta til behandling en sak som kunne blitt avgjort av styret, eller en sak som allerede er behandlet av styret. Et vedtak fra årsmøtet eller generalforsamlingen vil gå foran en styrebeslutning i samme sak, og styret plikter da som utgangspunkt lojalt å følge de vedtak som fattes.

Har styret mulighet til å overprøve vedtak?

Høsten 2023 stilte et eierseksjonssameie spørsmål til Kommunal- og distriksdepartementet om «hva som er styrets handlingsrom ved rettsstridig vedtektsendring i årsmøtet». Konkret fremgår det at styret i det aktuelle sameiet forespurte departementet om hvorvidt «styret i denne sammenhengen kan se bort fra vedtektsendringen og «fjerne» endringen i vedtektene, eller om vedtektene må rettes opp med et nytt vedtak på årsmøtet».

Departementet ved Bolig- og bygningsavdelingen som forvalter boliglovgivning besvart dette sameiets spørsmål i en fersk tolkningsuttalelse den 04.03.2024.

Departementets konklusjon var – som man kunne forvente – at styret ikke har noen anledning til selv å sensurere eller overprøve vedtak fra årsmøtet, og at styret dermed ikke på eget initiativ kan justere vedtektene selv om styret blir kjent med at et vedtak om vedtektsendring har resultert i en bestemmelse som er i strid med eierseksjonsloven.

Det samme vil etter vårt syn klart være gjeldende for de øvrige typer boligselskap.

Ny behandling i årsmøte eller generalforsamling

Dersom styret i et boligselskap kommer til den konklusjon at et vedtak fra overliggende organ er ulovlig etter den aktuelle lov bør styret innkalle til nytt ekstraordinært årsmøte eller ekstraordinær generalforsamling, og legge saken frem for ny behandling der sammen med informasjon om styrets vurdering av vedtakets lovlighet.

Departementet påpeker i sin tolkningsuttalelse at et slikt «initiativ til at vedtektene endres igjen» er en av styrets oppgaver slik disse følger av eierseksjonsloven. Det samme vil være tilfelle for et borettslag.

Et nytt og endret vedtak fra et etterfølgende årsmøte eller en generalforsamling – ekstraordinær eller ordinær – vil erstatte det tidligere vedtaket fra samme organ, og ulovligheten vil være avsluttet med det.

Hva kan – og bør – styret gjøre hvis årsmøtet ikke endrer mening?

Hvis årsmøtet eller generalforsamlingen fastholder det tidligere vedtaket, som styret har kommet til at er ulovlig, får man et spørsmål om hvorvidt styret da plikter å etterleve et vedtak som er i strid med eksempelvis eierseksjonsloven.

Departementet tar opp denne problemstillingen i tolkningsuttalelsen fra 04.03.2024, og peker der på to praktisk viktige poeng som alle styrer i boligselskap bør være kjent med.

For det første er det kun «lovlige pålegg fra årsmøtet» styret plikter å håndheve og følge. Departementet viser i den forbindelse til forarbeidene til eierseksjonsloven (2017) der den samme formuleringen er inntatt.

Det andre poenget er at styret – og det enkelte styremedlem – ikke er pliktige til å bli sittende i sine eller sitt verv dersom en slik situasjon skulle oppstå. Eierseksjonsloven og borettslagsloven har begge regler om at styremedlemmer har rett til å trekke seg hvis det foreligger «særlige forhold» eller ved «særleg grunn» som bestemmelsen lyder i borettslagsloven. En situasjon med et ulovlig vedtak er konkret nevnt som et slikt eksempel i forarbeidene til den forrige eierseksjonsloven (1997), og vises til i tolkningsuttalelsen fra mars 2024.

Hvem avgjør om vedtaket er ulovlig?

I en situasjon der årsmøtet eller generalforsamlingen ikke deler styrets syn om at et vedtak er i strid med loven vil det naturlig oppstå et behov for en avklaring av spørsmålet.

Departementet peker i tolkningsuttalelsen helt korrekt på at det vil være et spørsmål som det er domstolen som må ta stilling til, og rent praktisk må det reises sak for tingretten for en rettslig vurdering av det aktuelle vedtakets gyldighet. Det gjelder enten det er et vedtak om vedtektsendring, slik tolkningsuttalelsen gjaldt, eller en annen type vedtak som hevdes å være i strid med den aktuelle boligselskapsloven.

Før en uenighet om lovligheten av et vedtak bringes inn for domstolene, og gjerne også før saken legges frem til ny behandling i årsmøtet eller for generalforsamlingen, vil vi anbefale at styret kontakter forretningsfører, en interesseorganisasjon eller en advokat for en vurdering av saken. Det kan erfaringsmessig legge til rette for lovlige vedtak og lavere konfliktnivå i årsmøte- og generalforsamlingssesongen.