Kan felles låneopptak være et alternativ?

Utgangspunktet – eierne er ansvarlig for kostnadene

Er du eier av borettslagsandel eller en eierseksjon har du ansvar for en andel av alle kostnadene som fellesskapet har. Din del av ansvaret følger av eier- eller kostnadsbrøken som er fastsatt for ditt sameie eller borettslag.

Det vil si at dersom fellesskapet har behov for midler til å dekke en kostnad, så vil styret måtte sende et krav om innbetaling til hver enkelt eier.

I tider der nær sagt alle kostnader øker kan det være krevende for mange å finne rom til en slik ekstraregning. I et slikt fellesskap som et sameie eller borettslag vil det være noen som nettopp har strukket sin økonomi til det maksimale for å oppnå boligdrømmen, noen som står uten jobb eller har fått redusert sin inntekt – og noen som har penger tilgjengelig.

Spørsmålet blir om det er noe fellesskapet kan gjøre for å legge til rette for at alle eierne kan håndtere den kostnaden som mer eller mindre plutselig har meldt seg.

Kan vedlikeholdet utsettes? Bør det utsettes?

En problemstilling vi ofte møter gjelder tidspunktet for gjennomføring av vedlikehold. Skal man gjennomføre vedlikeholdstiltak også i en periode der finansieringen kan være krevende for en større eller mindre gruppe blant eierne?

Hvorvidt man kan utsette et vedlikeholdsprosjekt vil ofte være vanskelig å vurdere – selv for en fagkyndig som skal vurdere gjenværende «levetid» for en heis, et takbelegg eller et ventilasjonsanlegg. Hvis privatøkonomien til mange av eierne i et sameie eller borettslag kanskje er mer presset enn den har vært de siste årene er det vårt generelle råd at styret innhenter råd knyttet til restlevetid, og at kostnader til reparasjon eller andre tiltak for å forlenge levetiden vurderes særlig nøye.

Hvis situasjonen derimot er akutt, har man i realiteten ikke noe valg. En aktiv lekkasje fra tak eller gjennom dekket på balkonger, sviktende drenering eller andre forhold som resulterer i en pågående eller gjentakende skade er noe som må håndteres nær sagt umiddelbart. I slike situasjoner vil skadeomfanget, og dermed kostnadene til utbedring, normalt blir større dersom man venter – ved at treverk råtner eller betong svekkes av fukt og rust på armering eller tilsvarende. Et særlig poeng her er at forsikringsdekningen for følgeskader kan stanse ved gjentatte skader uten utbedring av skadeårsaken. Dersom bygningsdelen som forårsaker skaden er eldre enn 40 år er det også flere forsikringsselskap som avviser dekning av følgeskadene. Det stiller strenge krav til løpende vedlikehold.

Styret har kompetanse – og plikt – når vedlikeholdsbehovet er nødvendig og akutt

Borettslagsloven og eierseksjonsloven har likelydende bestemmelser som fastslår at styret har myndighet til å iverksette nødvendig vedlikehold ved behov.

Det er kun dersom tiltak «går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold» at årsmøtet eller generalforsamlingen må behandle saken, og vedta eventuell gjennomføring med 2/3 flertall.

Det er dermed ikke størrelsen på kostnaden for det aktuelle vedlikeholdet, eller hvor ofte man vanligvis utfører den aktuelle typen vedlikehold, som avgjør om en sak må fremlegges for årsmøtet eller generalforsamlingen. En utskifting av noe som ikke lenger (regningssvarende) kan repareres regnes også som vedlikehold.

Styrets kompetanse til å vedta og iverksette slikt vedlikehold henger tett sammen med styrets rett og plikt til å fastsette nivået på felleskostnadene og kreve inn midler ved behov.

Styret har også en plikt etter lov og vedtekter til å sørge for slikt nødvendig vedlikehold, slik at borettslaget eller sameiet oppfyller sin del av vedlikeholdsansvaret for bygningsmassen.

Låneopptak – en gunstig måte å fordele kostnadene på?

Et alternativ til å kreve inn midler er at det tas opp et lån. Låneopptak vil medføre økning av de løpende kostnadene i form av renter og eventuelt avdrag, men vil unngå at den enkelte eier må ta opp lån eller benytte oppsparte midler på kort varsel.

Større vedlikeholdsarbeider der det er naturlig å vurdere lånefinansiering vil normalt gjelde tiltak som er ment å ha lang varighet – som eksempel nytt tak som skal vare i nye 30 år. Ved et låneopptak vil kostnaden fordeles ut over det nye takets levetid. Alle som er eiere i den perioden, vil dermed være med og dele på kostnaden.

Det er vår erfaring at selv nylig utført men «usynlig» felles vedlikehold i begrenset grad reflekteres i markedsverdien av en eierseksjon eller borettslagsandel så snart kostnaden er betalt. Det er ikke helt opplagt hvorfor markedet ikke i større grad priser inn verdien av et godt vedlikeholdt bygg, men dette er altså en observasjon vi har gjort oss. Det kan tale for at kostnaden fordeles over tid ved et låneopptak.

Kan styret ta opp lånet? Bør styret ta opp lånet?

Styret i både borettslag og eierseksjonssameier har myndighet til å ta opp lån, men det gjelder noen begrensninger.

For eierseksjonssameiene har ikke styret noe panteobjekt – noen eiendom – å tilby en långiver som sikkerhet for lånet. Det skyldes at det er seksjonseierne som individuelt er eiere av eiendommen. Eierseksjonsloven § 31 fastsetter at det opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp (G) er etablert pant i den enkelte seksjon. Det betyr at styret kan hente inn lån opp til et beløp som tilsvarer rundt 240.000 pr seksjon (tall fra mai 2023). Er det behov for ytterligere midler, og banken stiller krav om sikkerhet, må den enkelte seksjonseier positivt akseptere dette og samtykke til at selve seksjonen også pantsettes.

For borettslagene er det borettslaget som er eier av eiendommen og bygningen, og styret kan derfor tilby pant i eiendommen. Krever banken pant med førsteprioritet – prioritet foran pantet for innskuddene fra andelseierne – må det generalforsamlingsbehandling og 2/3 flertall til, se borettslagsloven § 8-9 4. ledd.

Vårt generelle råd er likevel at låneopptak bør overlates til fellesskapet – og at årsmøtet eller generalforsamlingen med ordinært flertall avgjør om det skal tas opp lån eller foretas innbetalinger.

Finnes det en gylden middelvei?

Hvis årsmøtet eller generalforsamlingen er delt, og noen ønsker å betale sin del direkte samtidig som andre er avhengig av et felles lån – så finnes det kanskje en løsning: et lån med avtale om individuell nedbetaling (IN-ordning).

For borettslagene kan dette etableres med hjelp fra forretningsfører, og kombineres dette med en sikringsordning vil den enkelte andelseier kunne innfri sin del med trygghet om at laget og de øvrige eiere har ansvar for resten av lånet.

For eierseksjonssameiene vil den enkelte eier alltid være ansvarlig en brøkdel av et felles lån, også hvis man har forskuttert sin del av det opprinnelige lånet. En ordning med slike forskudd innebærer derfor en viss mer eller mindre teoretisk risiko, og kalles ofte en «uekte IN-ordning». Vedtak om en slik ordning bør fattes av årsmøtet, med ordinært flertall.