Regler om utkastelse og salgspålegg i sameier og borettslag
I eierseksjonssameier og borettslag kan styret i alvorlige tilfeller være nødt til å benytte sterke sanksjoner for å beskytte fellesskapet og bomiljøet. De to mest inngripende sanksjonene er salgspålegg (plikt til å selge boligen) og fravikelse (plikt til å fraflytte boligen, som kan ende med utkastelse). Slike reaksjoner blir typisk aktuelle ved vesentlige og vedvarende pliktbrudd, for eksempel alvorlige betalingsmislighold, betydelige brudd på ordensregler eller adferd som skaper utrygghet eller store ulemper for andre beboere.
Salgspålegg
Salgspålegg (plikt til å selge) reguleres i eierseksjonsloven § 38 og borettslagsloven § 5-22. Hovedinnholdet er at styret kan kreve at eier eller andelseier må selge, dersom vedkommende vesentlig misligholder sine plikter. Det er også et sentralt vilkår at det først gis en skriftlig advarsel.
Bestemmelsene tar sikte på grove eller gjentatte brudd som får reelle konsekvenser for fellesskapet. Selve salgspålegget skal gis skriftlig og angi en frist for frivillig salg. Fristen er minst seks måneder i sameier, og minst tre måneder i borettslag. Dersom pålegget ikke etterkommes innen fristen, åpner bestemmelsene for at boligen kan bli solgt ved tvang gjennom namsmyndighetene.
Salgspålegg kan eksempelvis være berettiget dersom
- en eier over tid unnlater å betale felleskostnader
- dersom det er gjentagende klager om bråk og fest fra boenheten
- der eier nekter å gi borettslaget/sameiet tilgang til leiligheten i forbindelse med felles vedlikeholds- og sikkerhetsarbeid
- der eier bedriver ulovlig kortidsutleie
Forutsetningen for salgspålegg er at forholdet ikke er rettet etter skriftlig advarsel med en rimelig frist.
Fravikelse
Fravikelse (plikt til å fraflytte) reguleres i eierseksjonsloven § 39 og borettslagsloven § 5-23. Dette er en strengere reaksjon som tar sikte på situasjoner der det ikke først og fremst er salget som er nødvendig, men at bruken av boligen må opphøre raskt. Vilkårene knytter seg typisk til at adferd eller forhold skaper en mer umiddelbar fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller innebærer alvorlig plage eller sjenanse for andre.
Bestemmelsene åpner også for at fravikelse kan rettes mot en bruker (typisk en leietaker) av boligen, ikke bare eier eller andelseier, når vilkårene er oppfylt.
Ved fravikelse tas det sikte på de grovere forhold hvor det er maktpåliggende å få eieren bort. Dette omfatter blant annet skadeverk både på egen bruksenhet og fellesareal. Det skal nok mye til for å la skade på egen bruksenhet gi rett til fravikelse siden det som utgangspunkt er opp til eieren selv hvordan han vil behandle sin egen seksjon. Men der seksjonens bruk utgjør en brannfare eller der det er knuste vinduer eller lignende ødeleggelser, kan dette være grunnlag for fravikelse. Når det gjelder skadeverk på fellesareal, må nok kravene settes en del lavere. Der andre beboeres hensyn kan gi grunnlag for fravikelse må styret stille seg spørsmålet om øyeblikkelig fravikelse er nødvendig for å beskytte de øvrige beboerne.
Hvordan går Styret frem når slike forhold kommer på styrets bord?
- Konstatering og dokumentasjon: Styret må avklare hva som har skjedd, og sikrer et forsvarlig faktisk grunnlag med å skaffe seg dokumentasjon og oversikt over hendelser, sted og tid.
- Skriftlig advarsel ved salgspålegg: Ved vesentlig mislighold som primært håndteres med salgspålegg, må styret gi skriftlig advarsel.
- Vedtak og varsel om salgspålegg: Dersom varslet ikke følges opp må Styret vurdere om de skal fatte vedtak om salgspålegg etter eierseksjonsloven § 38 eller borettslagsloven § 5-22, med lovens minimumsfrist for frivillig salg og informasjon om konsekvens ved manglende etterlevelse.
- Rettslig skitt dersom pålegget ikke blir fult opp: Ved fravikelse etter eierseksjonsloven § 39 eller borettslagsloven § 5-23 må saken bringes inn for domstolene. Dersom den det gjelder bestrider kravet, må spørsmålet avgjøres rettslig før selve utkastelsen faktisk kan gjennomføres.
- Gjennomføring: Hvis salgspålegg ikke etterkommes, kan salget gjennomføres ved tvang. Hvis fravikelse besluttes rettslig og vedkommende ikke flytter frivillig, kan fraflytting gjennomføres tvangsmessig på grunnlag av rettens avgjørelse. I begge tilfellene vil Styret kunne kreve kostnader dekket av den saksøkte.
Lovverket gir styret et trinnvis sett av virkemidler, der salgspålegg normalt håndterer alvorlig mislighold over tid, mens fravikelse er forbeholdt særlig skadelige eller sterkt belastende forhold.
Prosessene er både tidkrevende og må følge lovbestemt fremgangsmåte med en rekke varsler og formelle prosesser. Her kan man lett trå feil. Vårt råd er derfor å søke juridisk bistand når slike forhold oppstår.
