Budsjetter og vedtekter: Slik lykkes dere før og etter salgsstart

– Budsjett og vedtekter er selve fundamentet i et velfungerende boligselskap. Uten en solid plan risikerer utbygger utfordringer med både salg, beboere og drift, sier Jan Espen Gjerde, seniorrådgiver for eiendomsetablering i BORI.

For å unngå disse problemene tar mange utbyggere kontakt med BORI for blant annet å sikre at budsjett og vedtekter utarbeides på best mulig måte for deres prosjekt. Mange ønsker også en partner som har lang erfaring med forvaltning av boligselskaper og som innehar den juridiske forståelse for utbyggers fag.

– Vi ivaretar jussen og sørger for at driften av boligselskapene glir smidig i etterkant. Det bidrar til en god salgsprosess og fornøyde boligkjøpere, sier Gjerde.

Nødvendig sikring av utbyggers rettigheter

I dagens marked opplever flere utbyggere at de ikke får solgt ut boligprosjektene sine. Sitter utbygger eksempelvis igjen med en eierandel på 20 prosent etter overlevering av solgte boliger, vil større endringer i vedtektene kunne ha økonomisk betydning for utbygger.

– Det er derfor viktig at vedtektene gjenspeiler hvordan boligselskapet skal drives, og at de samsvarer med prospektet og beskrivelsen av boligprosjektet. Vi må sende skipet i riktig retning fra start, for det er veldig vanskelig å endre kurs i etterkant, sier Gjerde.

BORI jobber for å sikre utbyggers nødvendige rettigheter fram til hele boligprosjektet er solgt. Før styret i det nyetablerte boligselskapet er opprettet og de nye eierne flytter inn, har utbygger full kontroll på organisering og disponering av bygget.

–Etter hvert som boligseksjonene overleveres til eierne, er det ikke lenger utbygger som har beslutningsmyndighet alene. Derfor er det viktig at vedtektene tar høyde for forhold utbygger ønsker å beholde kontroll over, noe vi er opptatt av å tydeliggjøre.

Vedtektene er spillereglene i nye boligprosjekter

Grunnlaget for boligselskapets organisering og økonomi legges av utbygger på et relativt tidlig tidspunkt i prosjektet. Etter hvert som seksjonseiere eller andelseiere tar over boligene sine tar de også over ansvaret for boligselskapet. Da kan vedtektene endres, men ikke alt er like enkelt, ifølge Gjerde.

– Vanligvis holder det med to tredjedels flertall for å endre vedtektene, men skal boligselskapet endre fordelingsnøkler eller eierbrøk må alle si ja. Det er krevende, fordi det som slår positivt ut for noen, slår negativt ut for andre. Derfor er det viktig at vedtektene samsvarer med salgsprospektet.

Sammen om et treffsikkert budsjett

Budsjettet danner grunnlaget for driften og nivået på felleskostnadene i boligselskapet.

Små avvik opp til ti prosent regnes normalt som forventet, men hvis utbygger selger boliger med et budsjett som gir et ikke-realistisk nivå på felleskostnadene, kan utbygger bli møtt med erstatningskrav.

– Utbyggere kommer til oss for å sikre at budsjetteringen blir gjort riktig. Sammen blir vi enige om hvordan vi treffer på de faktiske driftskostnadene, sier Irene Holmen Vangen, fagansvarlig for eiendomsetablering i BORI.

En viktig jobb BORI gjør i forbindelse med budsjettering er å overvåke den økonomiske utviklingen.

– Kostnadene på forsikring og kommunale avgifter har økt mye. Det nytter ikke lenger å legge på fem prosent og «satse» på at det blir riktig. Vi sitter på mye driftstall fra sammenlignbare prosjekter i samme område, og det er en stor fordel, forteller Holmen Vangen.

Felleskostnadene er resultatet av budsjettet. Disse må være rettferdige for alle, og det kan være en hard nøtt å knekke uten erfaring på feltet.

– Brukes kun brøk i utregningen, kan det føre til at de store enhetene betaler urimelig mye i forhold til de små. Da blir det lite attraktivt å kjøpe og utbygger kan potensielt ha vanskeligheter med å få solgt ut prosjektet.

De samlede driftskostnadene er en sentral del av budsjettet. Hvis disse blir høyere enn det som er budsjettert, kan styret bli nødt til å øke felleskostnadene for å dekke utgiftene.

– Sameiet og beboerne kan potensielt søke erstatning fra utbygger hvis det viser seg at felleskostnadene ikke samsvarer med vedtektene, opplyser Irene.

Det er mye som må gjøres før boligprosjektet kan selges. Slik hjelper BORI deg med å bli klar til salgsstart.

God planlegging gir trygge rammer

Før salgsstart gjelder det å ha stålkontroll på detaljene. Etter at vedtekter og budsjett er fastsatt gjennomføres seksjoneringen. Dette er også en tjeneste BORI tilbyr overfor utbyggere. Da kan det være betryggende å ha en sparringspartner som har innsikt og spisskompetanse på disse tjenestene enkeltvis, men også ser sammenhengene i prosessen som helhet.

– Når vi skriver vedtektene ser vi på skisser og planer for boligselskapet, hva som skal bygges på tomten og detaljer i selve bygget. På den måten kan vi skreddersy vedtektene og budsjettet til prosjektet, sier Gjerde.

Størrelser på boliger, antall seksjoner og planer for parkeringsanlegg, oppvarming, fellesarealer og tekniske forhold er viktige avklaringspunkter. Alt dette påvirker hvordan vedtektene og budsjettet settes opp.

– Samtidig er vi opptatt av å gjøre vedtektene forståelige og brukervennlige, for disse er også et styringsverktøy for styrearbeidet. Det innebærer at vi også skriver om driften i ettertid, sier Gjerde.