Slik unngår du som utbygger kostbare feil i seksjoneringen

– Prosessen virker kanskje som en formalitet, men selv små feil i seksjoneringen kan forsinke hele prosjektet, sier Jan Espen Gjerde, seniorrådgiver for eiendomsetablering i BORI.

Han har sort belte i seksjonering og etablering av sameier, og legger ikke skjul på at det kan være en komplisert prosess med mange mulige fallgruver, selv for erfarne utbyggere.

Søknaden kan bli en barriere

Den vanligste utfordringen ekspertene i BORI ser, er feil og mangler i søknaden til kommunen.

– En ufullstendig søknad kan forsinke prosjektet. Manglende vedlegg, uoverensstemmelse med reguleringsplan og tegninger som ikke samsvarer med vedtekter og seksjoneringsbegjæring kan føre til avslag eller krav om endringer, forklarer Gjerde.

Kommunen kan også kreve endringer hvis fordelingen mellom private seksjoner og fellesarealer er dårlig definert.

– Seksjoneringen må være i tråd med reguleringsplan og byggetillatelse. Vår erfaring er at utbygger trenger noen som sørger for at alt henger sammen.

Skal byggeprosjektet deles inn i flere selvstendige enheter? BORI har nyttig informasjon om seksjonering.

Hjelper utbygger med papirarbeidet

For å gjennomføre en seksjonering trengs seksjoneringstegninger, vedtekter og en seksjoneringsbegjæring. Du trenger også nødvendige samtykker og signaturer fra de riktige personene. Alt dette skal leveres på papir til kommunen som behandler seksjoneringen. Deretter blir den sendt til Kartverket for tinglysning. Seksjoneringen skal altså innom to offentlige instanser.

– Vi har lang erfaring med seksjoneringsprosesser og vet hva som kreves for å unngå feil og forsinkelser. Hos oss får du hjelp til å lage en helhetlig seksjoneringsplan som henger sammen med prospekt, vedtekter og budsjett, sier Gjerde.

Han forteller at utydelige tegninger og feil oppgitt areal er typiske feil.

BORI bistår også med å skrive vedtektene, utarbeide seksjoneringsbegjæringen samt korrektur på seksjonstegningene for å sikre at disse stemmer overens med vedtektene.

– Vi bistår helt fram til seksjonene er tinglyst hos Kartverket og det juridiske er på plass. Samtidig har vi et godt samarbeid med de ulike kommunene. Vi kjenner saksbehandlingen og vet hvilke krav som gjelder lokalt.

Mye må på plass før salgsstart. Bli klar på kun fem steg.

Gir full gass når seksjoneringen haster

Kommer utbygger for sent i gang med seksjoneringen kan dette få konsekvenser. Den mest alvorlige konsekvensen av en forsinket søknad, er et forsinket oppgjør. Uten seksjoneringen på plass får du ikke opprettet et sameie med eget organisasjonsnummer og kontonummer. Det betyr at felleskostnadene må dekkes av utbygger.

– Det har hendt at jeg har kastet meg i bilen, hentet dokumentene hos kommunen og levert de personlig hos Kartverket. Det er tross alt snakk om flere hundretusener i rentekostnader, så da er det full gass for å få seksjoneringen gjennom. Samarbeidspartnerne våre blir så glade!

Gjerde tror forsinkelsene skyldes en blanding av kapasitet og utsettelse.

– Utbyggerne har mange baller i luften når et bygg skal ferdigstilles. Derfor er vi ofte med på oppløpssiden for å sikre at seksjoneringen blir gjort riktig.

– Sameiene har blitt mer komplekse

Store prosjekter med flere seksjoner og ulike boligtyper kan være kompliserte å seksjonere. Det samme gjelder bygg med en miks av boliger og næring med motstridende behov.

– Sameiene har blitt mer komplekse. De har blitt større og gjerne med en felles teknisk infrastruktur med andre boligsameier. De har en annen type boligmiks enn før, forteller Gjerde.

Han forteller også at om det planlegges flere boligprosjekter på samme tomt, må tomten deles opp slik at hvert prosjekt får sitt eget gårds- og bruksnummer. Dette er noe mange glemmer før de starter seksjoneringen.

– Hvis tomteforholdene ikke er i orden, kan det ta flere uker før vi får levert inn seksjoneringssøknaden. Derfor sjekker vi alltid om tomten er klar før vi går i gang.

Stiller opp fra salgsstart til siste innspurt

BORI opplever at utbyggerne trenger noen som kan sammenstille alle delene av seksjoneringen.

– Det er definitivt mest gunstig at vi kommer inn fra salgsstart, men vi bistår uansett hvor du er i prosjektet. Den eneste forutsetningen er at vi skal drive forretningsførselen videre. Bruker du oss som forretningsfører leverer vi tjenester av videre drift og forvaltning.

Gjerde forteller at BORI har mange faste kunder som vender tilbake. Mange tar kontakt før salgsstart for en helhetlig plan.

– Så har du prosjekter som nærmer seg ferdigstilling, og ikke vil ta i seksjoneringen selv. Da kaster vi oss rundt!