Styreansvar i borettslag og sameier

Styret har ansvar for drift og vedlikehold

Styret i borettslag og sameier har som oppgave å forvalte og drifte boligsammenslutningen, herunder sørge for at det utføres nødvendig vedlikehold av bygningsmassen, så langt ikke ansvaret ligger på den enkelte eier. Ansvaret omfatter blant annet vedlikehold av felles rør, fasade, tak og felles utomhusarealer.

Dersom det oppstår skade på boenhetene som følge av mangelfullt bygningsmessig vedlikehold, oppstår spørsmålet om hvem som har ansvar for skaden. Særlig relevant er spørsmålet når vi samtidig erfarer at de fleste styrer i borettslag og sameiet er besatt av personer uten særlig styreerfaring og bare sjelden besitter særlig byggkompetanse.

Styremedlemmers personlige ansvar

I borettslag er styreansvaret lovregulert i borettslagsloven § 12-1. Den som volder tap forsettlig eller uaktsomt for laget, andelseiere eller andre under sin utførelse av oppgave som styremedlem, har plikt til dekke tapet.

I eierseksjonsloven er ansvaret til styremedlemmene ikke nedfelt i loven. Men ansvaret er tilnærmet likt som i borettslag, og følger av ulovfestede regler om skyldansvar.

Styremedlemmene kan kun holdes personlig ansvarlig for skader dersom vedkommende har utvist uaktsomhet i sitt verv, og som følge av dette har påført sameiet, eier eller en tredjepart et økonomisk tap.

Aktsomhetsvurderingen må relateres til de plikter et styret har. Rettspraksis har lagt seg på en mild norm. Men andre ord – det skal mye til for å pålegge styremedlemmene i boligsammenslutninger personlig ansvar ved utøvelsen av oppgaver illagt og utført i medhold av deres styreverv. Domstolen har særlig vektlagt at styremedlemmer i boligsammenslutninger normalt ikke har styreerfaring, i motsetning til styreverv i næringslivet.

Det kan siteres fra en Oslo byretts dom fra 1997 (RG-1997-1308):

I næringslivet er styret normalt betalt for det ansvar det påtar seg. Dette i motsetning til borettslag, hvor styrevervet er et tillitsverv man påtar seg som medlem av laget. Styremedlemmene hentes fra en snever krets, og godtgjørelsen er beskjeden. De har normalt ikke styreerfaring, og er normalt ikke forretningskyndige og besitter heller ikke juridisk og/ eller regnskapsmessig kompetanse. En for streng aktsomhetsnorm vil kunne avholde de mest innsiktsfulle fra å påta seg slike styreverv, og det må konstateres at det allerede i dag er vanskelig å finne beboere som er villige til å påta seg slike tillitsverv. Også den enkelte borettshaver har et ansvar for styrets virksomhet gjennom valg av tillitsmenn, og gjennom den mulighet som gis til å engasjere seg i enkeltsaker. Hovedregelen er imidlertid at det er styret, innenfor sitt myndighetsområde, som disponerer på vegne av borettslaget. Det er sistnevnte som oppnår gevinst ved heldige styredisposisjoner og tilsvarende tap ved uheldige disposisjoner. Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lagets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige.

Dommen gir uttrykk for et viktig prinsipp, som for så vidt også gjelder for andre styreverv man påtar seg på ikke-profesjonell basis: Man kan ikke kreve mer av styremedlemmet enn at de har handlet etter beste skjønn og gjort så godt de kan i felleskapets interesser.

Man kan således trekke den konklusjon at det skal svært mye til før man blir personlig ansvarlig for tap som påføres andre i sin utførelse av sitt verv som styremedlem i et sameiet eller borettslaget.

Sameiet kan likevel komme i ansvar

At terskelen for personlig ansvar for styremedlemmene i boligselskapet er satt høyt, betyr ikke at ansvaret ikke kan gjøres gjeldende ovenfor boligselskapet som sådan. At styret ikke utfører nødvendig vedlikehold, kan med andre ord medføre et kollektivt ansvar.

Eierseksjonsloven og borettslagsloven har lovregulert ansvaret for manglende oppfyllelse av vedlikeholdsplikten. Tap som påføres den enkelte eier som følge av at vedlikeholdsplikten til sameiet/laget ikke er overholdt, kan kreves dekket av sameiet som sådan. Sameiet kan pålegges ansvar for direkte tap (skade på selve boligen), dersom det kan konstateres at skaden skyldes forhold som går inn under sameiets vedlikeholdsplikt. Det kreves ikke skyld eller at det ellers er noe å klandre styret for. Kan man påvise at skaden skyldes feil eller forsømmelse på lagets side (ved styret), kan man også ha rett til dekning av såkalt indirekte tap. Som indirekte tap regnes tapte leieinntekter, skader på møbler og inventar.

Til slutt en oppfordring: Ikke vær redd for å påta deg styreverv. Alle har vi noe å bidra med. Og vær ikke redd for å trå feil, og i alle fall blir du en erfaring rikere.