Vedlikehold satt i system

Godt vedlikeholdte boliger og fellesarealer er en fryd for øyet, og bidrar til både trivsel og opprettholdelse av verdien på eiendommene. Så hvordan legge til rette for at vedlikeholdet blir utført når det er behov for det, og hvordan kan vedlikeholdet finansieres?

Styret i et boligselskap har lovpålagt ansvar for økonomi og bygningsmasse.  Planlegging av vedlikehold og hvordan dette skal finansieres, er derfor en av styrets viktigste oppgaver.

Vedlikeholdsplan

Det er smart å benytte et hjelpemiddel som gir styret oversikt og som kan danne grunnlag for gode beslutninger.

BORI Prosjekt tilbyr vedlikeholdsplaner, hvor de ulike bygningsdelene kartlegges og vurderes og hvor behovet for vedlikehold og utskiftning tidfestes og prises. Nærmere beskrivelse av vedlikeholdsplanen og hvordan denne utarbeides og oppdateres kan du lese mer om her.

Med vedlikeholdsplan vet man når ulike typer vedlikehold og utskiftninger bør tas. Styret får samtidig et godt grunnlag for planlegging av finansiering og kan legge til rette for forutsigbarhet i størrelsen på felleskostnadene.

Finansiering

Når det gjelder finansiering av vedlikeholdsprosjekter i boligselskaper kan styret vurdere flere ulike alternativer. Det er nyttig å være klar over at det er noen forskjeller mellom borettslag og sameier, som beskrives nedenfor.

Finansiering av vedlikehold og rehabilitering i borettslag

De fleste borettslag benytter seg av muligheten til å lånefinansiere vedlikeholdet, ofte i kombinasjon med å benytte oppsparte midler eller vedlikeholdsfond.

Siden borettslaget er eier av tomt og bebyggelse, kan borettslaget tilby långiver pant og dermed oppnå rimelig felles finansiering. Dersom långiver forutsetter sikkerhet foran pantet for andelseiernes innskudd, kreves samtykke fra generalforsamlingen med 2/3 flertall.

Borettslag har mulighet for å etablere ordning med individuell nedbetaling, såkalt IN-ordning, som gir den enkelte andelseier anledning til å nedbetale sin andel av fellesgjelden mot å få sikkerhet i långivers pantedokument.  Slik ordning forutsetter generalforsamlingsvedtak og avtale mellom långiver, borettslaget, forretningsfører og den enkelte andelseier som ønsker å benytte seg av ordningen.

Finansiering av vedlikehold og rehabilitering i eierseksjonssameier

I eierseksjonssameier kan styret vurdere følgende alternativer, eller en kombinasjon av disse:

• Innkreving av midler fra den enkelte seksjonseier
• Vedlikeholdsfond eller oppsparte midler
• Felles lån

Innkreving av midler fra seksjonseier for å ivareta vedlikehold og rehabilitering av eiendommen må påregnes når man kjøper en eierseksjon, på lik linje som når man eier en enebolig. Dette følger av eierseksjonslovens § 29. Det vil likevel være uheldig om kravet fra sameiet er så stort at noen av seksjonseierne ikke klarer å skaffe midlene, og i ytterste konsekvens kan bli nødt til å selge sin seksjon. Den enkelte seksjonseiers økonomi vil være avgjørende for hvordan vedkommende vil kunne betale. Eventuelt kan den enkelte seksjonseier selv søke lån og tilby långiver pant i seksjonen.

Vedlikeholdsfond bør opparbeides over tid, for å sikre midler til fremtidig vedlikehold. Beslutning om etablering av vedlikeholdsfond gjøres gjennom årsmøtevedtak iht eierseksjonslovens § 29. Å bygge opp et vedlikeholdsfond med månedlig innkreving anbefales, også av hensyn til at hele sameiet blir bevisst på at vedlikeholdsbehov vil oppstå, og at det er godt å være økonomisk forberedt når vedlikeholdet skal gjennomføres og betales.

Felles lån er aktuelt når sameiet ikke har likvide midler eller vedlikeholdsfond, og heller ikke ønsker å kreve inn ekstra midler fra seksjonseierne. Siden eierseksjonssameiene som regel ikke har felles eiendom å tilby i pant til en långiver, vil det måtte bli et usikret lån. Usikrede lån prises høyere enn pantelån på grunn av økt risiko for långiver.

Særfordeling av eierseksjonssameiets lån betyr at lånet tas opp i sameiets navn, men betjenes kun at et utvalg av seksjonseierne som ønsker å delta i felles finansiering. I henhold til eierseksjonslovens § 30 er allikevel alle seksjonseierne medansvarlige for lånet i samsvar med sin eierbrøk. Dette betyr at dersom lånet skulle bli misligholdt, kan den enkelte seksjonseier blir gjort ansvarlig i henhold til eierbrøken uavhengig av annen intern fordeling. Vedkommende vil få et regresskrav mot sameiet og de seksjonseierne som skulle betalt for lånet i henhold til den interne fordelingen. Låneopptak i eierseksjonssameier bør derfor skje uten intern særfordeling. Av samme grunn anbefales heller ikke individuell nedbetaling av andel felleslån i sameier. Så langt vi kjenner til inngår heller ikke långivere denne typen avtaler for lån til sameier, siden långiver heller ikke selv har pantsikkerhet for lånet.

Oppsummert anbefales både borettslag og eierseksjonssameier å etablere vedlikeholdsfond for å sikre forutsigbarhet i størrelsen på felleskostnadene og redusere behovet for ekstraordinær kapitalinnkreving fra boligeierne når vedlikeholdsprosjekter skal gjennomføres.

Å kjøpe bolig er den største investeringen de fleste av oss gjør, og dermed er vi også interessert i å unngå at verdien forringes på grunn av manglende vedlikehold. Vurderer du å kjøpe bolig, så still gjerne spørsmål om utførte og planlagte vedlikeholdsarbeider og hvordan disse finansieres i det aktuelle borettslaget eller sameiet.