Ny eierseksjonslov: Flere forbedringer, men ikke bra nok

Etter at Stortinget nå har behandlet Regjeringens forslag til ny eierseksjonslov har den blitt forbedret på en rekke områder, men det er ikke bra nok. Airbnb og hyblifisering begrenses dessverre ikke, men kranglefanten gis heldigvis ikke vetorett.

ingen regler om utleie via airbnb

En boligseksjon skal i hovedsak brukes som bolig, men et visst innslag av næring er lovlig. Kortidsutleie på fulltid via tjenester som Airbnb vil neppe være lovlig fordi det anses som næringsvirksomhet. Det er imidlertid tvil om hvor omfattende slik utleie kan være.

NBBL stod bak et forslag om en klarere grense for hvor omfattende utleie via Airbnb og tilsvarende tjenester kunne være. Det var dessverre ikke flertall på Stortinget for å vedta en slik regulering nå. Flertallet vedtok derimot å be Regjeringen utrede spørsmålet med sikte på en regulering.

ingen regler om hyblifisering

Det var ikke flertall for å regulere de uheldige virkningene av omfattende hyblifisering. Det vil si oppdeling av leiligheter i mange hybler som leies ut enkeltvis.

NBBL stod bak et konkret forslag som ville gitt sameier mulighet til å forhindre de mest uheldige virkningene av omfattede hyblifisering. Det var flertall i Kommunal- og forvaltningskomiteen på Stortinget om en slik regulering, men det ble dessverre ikke vedtatt noe begrensninger av Stortinget.

Kranglefanten gis vetorett

I departementets lovforslag gikk man inn for å gjøre det vanskeligere å gjennomføre større oppgraderinger ved å innføre en særdeles uklar standard hvor hver enkelt sameier gis vetorett over «tiltak som er særlig inngripende eller særlig viktige».

Formuleringen «særlig viktige» ville lett kunne tolkes som den enkelte sameiers oppfatning av om den aktuelle saken er særlig viktig. Bestemmelsen ville blitt et effektivt hinder for fornuftige oppgraderinger, noe som er uheldig både for sameiet og samfunnet.

NBBL jobbet aktivt for at endringen ikke skulle innføres. Det er med glede vi konstaterer at Stortinget vedtok å videreføre bestemmelsen om at vetoretten kun gjelder ved «vesentlig endring av sameiets karakter».

Ervervsbegrensningen innskjerpes ikke

Forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner foreslås heldigvis opprettholdt. Begrunnelsen er å motvirke at én profesjonell aktør skaffer seg flertallsmakt over enkeltpersoner i et sameie. Det var derfor svært klokt å ikke fjerne denne bestemmelsen. Men det er uheldig at man ikke har strammet den ytterligere inn for å hindre omgåelser.

For regelen om ervervsbegrensning kan lett omgås, blant annet ved bruk av stråselskaper. NBBL fremmet et konkret forslag om innskjerping av bestemmelsen som ville rammet slike omgåelser. Det er med beklagelse vi konstaterer at Stortinget ikke vedtok en slik regel i denne omgang, men Regjeringen er heldigvis anmodet om å vurdere saken nærmere.

bedre regulering av parkering

En av de største svakhetene ved dagens eierseksjonslov er de upraktiske og kompliserte reglene om parkering. Kommunen kan ikke bare stille krav om hvor mange parkeringsplasser sameiet skal ha, men også hvordan de skal være organisert. Etter lovendringen som Stortinget nå har vedtatt vil kommunens myndighet begrenses til å stille krav om antall parkeringsplasser. Mens det er utbygger/sameiet som gis muligheten til å tildele og organisere plassene mest hensiktsmessig.

Dette er en bra og forenklende løsning. Det er også positivt at det innføres en bestemmelse som fører til at personer med nedsatt funksjonsevne i større grad enn i dag sikres muligheten til en parkeringsplass.

rett til ladeplass for elbil

Stortinget har vedtatt at styret må ha en saklig grunn for å avslå søknad fra en sameier om å etablere ladeplass for elbil eller ladbar hybrid i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer.

Selv om NBBLs vurdering er at det i praksis er få problemer rundt etablering av ladeplasser, kan forslaget sende et positivt signal.

stopper regler som ville gitt flere vannskader

Departementet foreslo å flytte ansvaret for å skifte sluk på våtrom fra sameiet (slik det er i dag) til den enkelte sameier. Begrunnelsen var at ansvaret for sluk og membran burde hvile på samme part. Dette ville vært en uheldig løsning både i et brannverns- og skadeperspektiv. I tillegg er det i seg selv uheldig å endre regler som er godt innarbeidet.

NBBL jobbet aktivt for at endringen ikke skulle finne sted. Vi konstaterer derfor med glede at Stortinget viderefører ordningen med at sameiet har ansvaret for å skifte sluk.

mange forenklinger uteblir

Det er to viktige prinsipielle forskjeller på borettslag og eierseksjonssameie. I borettslaget gjelder brukereieprinsippet som innebærer at boligen som hovedregel skal benyttes av eieren. Noe tilsvarende prinsipp finnes ikke i eierseksjonssameier, der er det fritt fram for utleie. I tillegg kan borettslaget, i motsetning til et eierseksjonssameie, tilby banken pant i eiendommen.

For øvrig er forskjellene mellom de to eierformene små. Av hensyn til de som flytter mellom sameier og borettslag, og av samfunnsøkonomiske hensyn, burde disse to lovene for øvrig hatt like bestemmelser hvis det ikke er en prinsipiell begrunnelse for å ha forskjeller.

I den nye eierseksjonsloven har man ikke lykkes med å forenkle loven på dette viset. Det er uheldig når man vet at det gjerne tar 20 år til neste store lovrevisjon.

Publisert av NBBL 2.6.17